Die Kündigung eines Mietvertrags gehört zu den häufigsten Rechtsthemen in Deutschland — kein Wunder, bei über 20 Millionen Mietwohnungen. Ob als Mieter oder Vermieter: Wer kündigen will, muss Fristen, Formvorschriften und Besonderheiten kennen. In diesem Artikel erfahren Sie alles zu ordentlicher und fristloser Kündigung, Eigenbedarfskündigung, Sonderkündigungsrechten und erhalten eine kostenlose Vorlage. Allgemeine Informationen zum Mietvertrag finden Sie auf /mietvertrag.
Kündigungsfrist für Mieter
Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB). Diese Frist gilt unabhängig von der Mietdauer — der Mieter hat also immer die gleiche Kündigungsfrist. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird.
Kündigungsfrist für Vermieter
Für Vermieter gelten gestaffelte Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer richten: Bei einer Mietdauer bis 5 Jahre beträgt die Frist 3 Monate, bei 5 bis 8 Jahren 6 Monate und bei über 8 Jahren 9 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Zudem benötigt der Vermieter bei Wohnraummietverträgen stets einen anerkannten Kündigungsgrund (berechtigtes Interesse nach § 573 BGB).
Eigenbedarfskündigung
Die häufigste Kündigungsform durch den Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigen. Im Kündigungsschreiben muss der Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar dargelegt werden — eine pauschale Behauptung reicht nicht. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.
Fristlose Kündigung des Mietvertrags
Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich (§ 543 BGB). Die häufigsten Gründe: Zahlungsverzug (Mieter schuldet für zwei aufeinanderfolgende Termine die Miete oder einen erheblichen Teil davon — § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB), nachhaltige Störung des Hausfriedens, erhebliche Vertragsverletzungen oder nicht vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung. Dem Mieter steht ein fristloses Kündigungsrecht zu bei Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung.
Formvorschriften der Kündigung
- Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) — eigenhändige Unterschrift auf Papier
- Bei Vermieter-Kündigung: Angabe des Kündigungsgrundes im Schreiben
- Bei mehreren Mietern: Kündigung muss allen Mietern gegenüber erklärt werden
- Bei mehreren Vermietern: alle Vermieter müssen kündigen
- Nachweis des Zugangs empfohlen (Einschreiben/Rückschein oder Zeuge)
Sonderkündigungsrechte
In bestimmten Situationen stehen Mietern Sonderkündigungsrechte zu: bei Mieterhöhung (§ 561 BGB — Kündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung), bei Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB), beim Tod des Mieters (§ 563a BGB — Erben können mit Monatsfrist kündigen) und bei Umwandlung in Eigentumswohnungen (Vorkaufsrecht und verlängerte Kündigungssperrfrist).
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