Der Mietvertrag ist nach dem Arbeitsvertrag der häufigste Vertrag in Deutschland. Rund 58 % der Haushalte wohnen zur Miete — das sind über 21 Millionen Mietverhältnisse. Ein solider Mietvertrag schützt sowohl Vermieter als auch Mieter vor kostspieligen Streitigkeiten: Falsche Nebenkostenklauseln, unwirksame Schönheitsreparaturregelungen oder fehlende Kautionsvereinbarungen führen jedes Jahr zu Tausenden von Gerichtsverfahren. In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie für einen rechtssicheren Mietvertrag 2026 wissen müssen — und können Ihren Vertrag am Ende kostenlos als PDF erstellen. Einen umfassenden Überblick finden Sie auf /mietvertrag.
Was ist ein Mietvertrag und wann brauche ich einen?
Ein Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, und der Mieter sich im Gegenzug zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet (§ 535 BGB). Grundsätzlich gilt Formfreiheit — ein Mietvertrag kann also auch mündlich geschlossen werden. Davon ist jedoch dringend abzuraten, da mündliche Vereinbarungen im Streitfall kaum beweisbar sind. Zudem schreibt § 550 BGB vor, dass ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr der Schriftform bedarf. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens nach einem Jahr gekündigt werden.
Ob Sie privat eine Wohnung vermieten, als Hausverwaltung Dutzende Einheiten betreuen oder als Mieter einziehen — ein schriftlicher Mietvertrag mit allen wesentlichen Regelungen ist unverzichtbar. Er schafft Transparenz über Rechte und Pflichten beider Seiten und bietet im Streitfall eine verlässliche Grundlage.
Mietvertrag Pflichtangaben: Was muss rein?
Obwohl es keine gesetzlich vorgeschriebene Liste von Pflichtangaben für Mietverträge gibt (anders als beim Arbeitsvertrag mit dem Nachweisgesetz), haben sich in der Praxis bestimmte Mindestinhalte als unverzichtbar herausgestellt. Fehlen diese Angaben, drohen Unklarheiten und Rechtsstreitigkeiten:
- Name und Anschrift beider Vertragsparteien (Vermieter und alle Mieter, die den Vertrag unterzeichnen)
- Genaue Bezeichnung des Mietobjekts: Adresse, Stockwerk, Lage (links/rechts/Mitte), Wohnfläche in m², Anzahl der Räume, Zubehör (Keller, Stellplatz, Garten)
- Höhe der Kaltmiete (Nettomiete) und Zahlungstermin (üblicherweise der 3. Werktag des Monats)
- Regelung der Betriebskosten/Nebenkosten: Vorauszahlung oder Pauschale, Aufschlüsselung der umlagefähigen Kostenarten
- Kaution: Höhe (max. 3 Nettokaltmieten), Zahlungsmodalitäten, Art der Anlage
- Mietbeginn und bei befristeten Verträgen das Enddatum mit Befristungsgrund
- Regelungen zu Schönheitsreparaturen (nur flexible Klauseln sind wirksam)
- Hausordnung, Tierhaltung und Untervermietung
- Kündigungsfristen und Kündigungsmodalitäten
- Übergabeprotokoll als Anlage (Zählerstände, Zustand der Wohnung, übergebene Schlüssel)
Tipp: Die kostenlose Mietvertrag-Vorlage von Contri enthält alle oben genannten Punkte und lässt sich in wenigen Minuten an Ihre Situation anpassen. Zur Kündigung des Mietvertrags finden Sie einen eigenen Ratgeber unter /blog/kuendigung-mietvertrag-vorlage.
Nebenkosten im Mietvertrag richtig regeln
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt abschließend, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Ohne eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter sämtliche Betriebskosten selbst. Es gibt zwei gängige Modelle: die Vorauszahlung (mit jährlicher Abrechnung) und die Pauschale (ohne Abrechnung). Bei der Vorauszahlung muss der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen — versäumt er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser (Abrechnung nach Verbrauch und Fläche gemäß Heizkostenverordnung)
- Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen und Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes
- Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss
- Sonstige Betriebskosten (müssen im Vertrag konkret benannt werden)
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturkosten und Kosten für die Hausverwaltung. Ein häufiger Fehler: Vermieter legen pauschal 'alle Betriebskosten' um, ohne sie aufzuschlüsseln. Besser ist eine Verweisung auf § 2 BetrKV mit dem Zusatz, dass sämtliche dort genannten Kostenarten umgelegt werden.
Kaution: Höhe, Zahlung und Rückgabe
Die Mietkaution ist gesetzlich in § 551 BGB geregelt und darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen — die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Vereinbarung, die den Mieter zur Zahlung der gesamten Kaution vor Einzug verpflichtet, ist unwirksam. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zur Rückgabe der Kaution. Die Rechtsprechung sieht in der Regel drei bis sechs Monate als angemessen an. In Ausnahmefällen — etwa bei noch laufender Betriebskostenabrechnung — kann der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag einbehalten. Alternative Kautionsformen wie Kautionsbürgschaften oder Kautionsversicherungen sind zulässig, wenn der Vermieter zustimmt.
Befristeter vs. unbefristeter Mietvertrag
Die meisten Wohnraum-Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig: Der Vermieter muss bei Vertragsschluss einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund angeben (§ 575 BGB). Zulässige Gründe sind: Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit, geplante bauliche Veränderungen, die eine Fortsetzung wesentlich erschweren würden, oder die Überlassung an einen Dienstleistungspflichtigen. Ohne wirksamen Befristungsgrund gilt der Vertrag als unbefristet.
Bei einem befristeten Mietvertrag kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Fällt der Grund weg, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats nach Zugang des Auskunftsverlangens antworten.
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Schönheitsreparaturen und unwirksame Klauseln
Klauseln zu Schönheitsreparaturen gehören zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht. Die Grundregel: Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB), können aber vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung sind starre Fristenregelungen wie 'alle 3 Jahre Küche und Bad streichen, alle 5 Jahre übrige Räume' unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Zulässig sind nur flexible Formulierungen, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen.
Besonders problematisch: Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, darf der Vermieter Schönheitsreparaturen vom Mieter nur verlangen, wenn er einen angemessenen Ausgleich gewährt — etwa einen Monat mietfrei oder einen Zuschuss zu den Renovierungskosten (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14). Auch Endrenovierungsklauseln und Quotenabgeltungsklauseln sind nach der aktuellen Rechtsprechung unwirksam. Die Contri-Vorlage enthält ausschließlich BGH-konforme Formulierungen.
Kündigung des Mietvertrags: Fristen und Regeln
Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt immer drei Monate zum Monatsende — unabhängig von der Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss dagegen gestaffelte Fristen einhalten: drei Monate bei einer Mietdauer bis fünf Jahre, sechs Monate bei einer Mietdauer bis acht Jahre, und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren. Vertragliche Vereinbarungen dürfen die Kündigungsfrist für den Mieter nicht verlängern und für den Vermieter nicht verkürzen.
Der Vermieter kann nur aus gesetzlich anerkannten Gründen kündigen: Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund angeben. Bei mehreren Mietern muss die Kündigung allen gegenüber erklärt werden. Einen ausführlichen Ratgeber zur Kündigung finden Sie unter /blog/kuendigung-mietvertrag-vorlage.